Approfondimenti

TITOLI DI PROVENIENZA DI UN IMMOBILE

LA COMPRAVENDITA

L’atto di compravendita è il contratto in forma scritta con cui le parti, venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile e si obbligano a pagare il prezzo, a consegnare il bene e prestano le garanzie previste dalla legge.

Per richiedere copia di un atto di acquisto non è necessario altro che fare richiesta allo stesso notaio che ha stipulato l’atto in questione, all’Archivio Notarile o presso l’Agenzia delle Entrate. É possibile richiedere l’atto notarile per via telematica, a mezzo fax, per posta ordinaria oppure recandosi personalmente presso gli uffici.

La compravendita di un immobile prevede tre passaggi principali:

1. La proposta di acquisto:

il cliente, dopo aver visitato l’immobile, si reca in agenzia per stilare una proposta di acquisto, nella quale saranno indicate le condizioni alle quali è disposto ad acquistare l’immobile (prezzo, modalità di pagamento, tempistiche, regolarità dell’immobile, riparto delle spese ecc.). È importante verificare, prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, che l’appartamento indicato corrisponda effettivamente a quello visitato, controllando che siano riportati correttamente i dati relativi alla via, al numero civico, alla scala, al piano e all’interno.

2. Il preliminare di vendita:

il preliminare di vendita, o compromesso, non è altro che una promessa di vendita da parte del venditore e un impegno ad acquistare da parte dell’acquirente. Al momento del preliminare, l’acquirente versa alla parte venditrice una parte della somma concordata. Questo passaggio non sempre è considerato necessario: per piccole somme o per compravendite con tempistiche ristrette, spesso si passa direttamente dalla proposta di acquisto all’atto di compravendita.

3. L'atto di compravendita:

l’atto di compravendita rappresenta la conclusione dell’affare. Con esso l’acquirente entra in possesso dell’immobile versando, alla parte venditrice la cifra concordata tramite assegni circolari oppure, per chi ne ha fatto richiesta, tramite mutuo. A partire dal momento dell’atto l’acquirente diventa proprietario a tutti gli effetti dell’immobile. Nella compravendita è obbligatorio, pena la nullità, l’atto scritto, con l’elencazione di tutti gli elementi utili a individuare l’appartamento: la descrizione e l’ubicazione, nonché la volontà di vendere e di acquistare e il prezzo concordato.

LA DONAZIONE DI UN IMMOBILE

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto (il donante) cede, in forma gratuita, la proprietà o altri diritti reali a un altro soggetto (il donatario).

Per ottenere copia conforme di una dichiarazione di successione che, per esempio, potrebbe essere richiesta dalle banche per svincolare conti correnti oppure titoli, è necessario che gli eredi o i legatari si rechino presso l’Agenzia delle Entrate, muniti di contrassegni telematici (ex marca da bollo).

La donazione può avvenire con diverse modalità:

il donante può trasferire al donatario la proprietà dei suoi beni mobili o immobili, o di un altro diritto reale a lui spettante;
il donante può costituire ex novo un diritto reale su beni mobili o immobili di sua proprietà;
può essere assunto, da parte del donante, un obbligo nei confronti del donatario, come per esempio quello di corrispondergli una rendita vitalizia senza ricevere alcun corrispettivo;
il donatario può essere liberato da un obbligo nei confronti del donante.

Una donazione può essere diretta o indiretta.

La donazione diretta

É effettuata tramite un notaio con atto pubblico, alla presenza di due testimoni, pena la nullità; l’atto deve essere trascritto e registrato dal notaio.

La donazione diretta può rivelarsi un ostacolo alla rivendita dell’immobile, per via della possibile azione di riduzione da parte di eventuali eredi legittimi del donante.

L’azione di riduzione della legittima è una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta agli eredi per legge.

La donazione indiretta

Con la donazione indiretta, invece, il soggetto donante acquista l’immobile intestandolo direttamente al donatario.

In questo caso l’atto pubblico notarile non è necessario, tuttavia la donazione può essere impugnata dagli eredi anche in questo caso.

Possono essere individuati diversi casi di donazione indiretta:

la rinunzia abdicativa, ovvero senza corrispettivo: come per esempio, la rinuncia a un diritto di usufrutto;
il contratto a favore di terzo;
l’adempimento del terzo, ovvero quando si adempie a un obbligo altrui;
la donazione mista, come la vendita a prezzo notevolmente inferiore al valore;
l’intestazione di beni a nome altrui

L’esempio più frequente di donazione indiretta è sicuramente l’acquisto di un immobile a favore del figlio, utilizzando denaro dei genitori.

La donazione indiretta è un atto di liberalità che, pur non seguendo lo schema contrattuale della donazione, realizza gli effetti propri della donazione.

La donazione rimuneratoria

Si parla di donazione rimuneratoria quando essa rappresenta una ricompensa per favori o servizi, resi dal donatario, che non abbiano alcuna connessione funzionale con la donazione, oppure quando a motivare la donazione è un sentimento di riconoscenza o di considerazione dei meriti del donatario.

A questa tipologia di donazione si applicano disposizioni specifiche:

non è possibile ricorrere alla revoca per ingratitudine e per sopravvenienza dei figli;
è prevista la garanzia per evizione a spese del donante (ovvero la garanzia che sui beni donati non gravino diritti di terzi o che terzi possano vantare);
il donatario è escluso dall’obbligo degli alimenti.

Per tutto il resto si applica la disciplina relativa alla donazione.

L’oggetto di una donazione

L’oggetto di una donazione può essere costituito da qualsiasi bene o diritto che possa arricchire il patrimonio del donatario, ad esempio:

beni immobili;
crediti;
aziende;
denaro;
veicoli, natanti, aerei o altro;
opere d’arte;
azioni e quote di società;
titoli del debito pubblico, quote di fondi di investimento e di gestioni patrimoniali.

Non possono essere invece oggetto di donazione i beni futuri, in quanto il donante non può essere conscio del valore e della consistenza di tali beni.

Quando a essere donati sono beni mobili, nell’atto di donazione oppure in un documento allegato, dovranno essere inclusi la descrizione dettagliata degli stessi e il loro valore, a pena di nullità.

Chi può essere donante

A donare può essere solo ed esclusivamente chi ha la piena capacità di disporre dei propri bene, sono quindi esclusi:

I costi di una donazione

La donazione di un immobile prevede il pagamento di determinate imposte d’importo variabile. A determinare la spesa sarà il rapporto di parentela tra donante e donatario.

Saranno inoltre da pagare:

Quando il bene donato rappresenta per il donatario la prima casa, sarà da pagare la quota fissa di Euro 200,00 per ciascuna imposta. Inoltre, nel caso in cui il valore dell’immobile donato superi il milione di euro, sarà necessario pagare anche l’imposta di registro (pari a Euro 200,00).

LA SUCCESSIONE

La dichiarazione di successione è il documento fiscale con cui gli eredi o i legatari del defunto forniscono informazioni all’Agenzia delle Entrate sull’ammontare e la composizione del patrimonio ereditario.

Esistono due tipi di successione:

La successione “legittima”

La successione legittima si apre solo se non c’è un testamento valido, oppure se il testamento non dispone sull’intero patrimonio del defunto. In tale caso, il patrimonio del defunto, viene devoluto ai suoi parenti a partire da quelli a lui più vicini (figli e coniuge). Nel caso in cui non vi siano parenti entro il sesto grado l’eredità si devolve a favore dello Stato.

Quote della legittima:

Figli: in assenza di coniuge ai figli spetterà l’intero patrimonio diviso in parti uguali tra loro.
Coniuge: in assenza di figli, ascendenti e fratelli, al coniuge spetterà l’intero patrimonio.
Genitori: i genitori del defunto possono essere chiamati a succedere nella successione legittima soltanto nel caso in cui il defunto non abbia figli, coniuge o fratelli.
Ascendenti: gli ascendenti del defunto possono essere chiamati a succedere nella successione legittima soltanto nel caso in cui non vi siano né figli, né coniuge, né fratelli, né genitori.
Fratelli: i fratelli del defunto possono essere chiamati a succedere nella successione legittima soltanto nel caso in cui il defunto non abbia figli. Nel caso in cui non vi sia il coniuge, i fratelli e le sorelle succedono nell’intero patrimonio del defunto, in parti uguali tra loro.
Concorso tra figli e coniuge: al coniuge spetta la metà del patrimonio, mentre la restante metà sarà divisa in parti uguali tra i figli.
Concorso tra genitori e fratelli: se con i genitori concorrono fratelli e sorelle del defunto, l’eredità viene suddivisa in tante parti quanti sono i soggetti chiamati all’eredità.
Concorso tra ascendenti, fratelli e coniuge: al coniuge sono devoluti i due terzi del patrimonio e la parte residua è devoluta agli ascendenti e ai fratelli e sorelle in parti uguali.

L'APERTURA DELLA SUCCESSIONE

Al momento della morte si “apre la successione”.

Con l’apertura della successione viene individuato il momento preciso dal quale decorrono i termini prescritti per l’espletamento delle varie formalità previste dalla normativa vigente, tra le cui quelle di carattere fiscale.

L’accettazione dell’eredità

Il chiamato all’eredità, per divenire erede, deve accettare l’eredità. L’eredità, pertanto, si acquista con l’accettazione. Una volta compiuta l’accettazione, il chiamato all’eredità, è considerato erede sin dal momento dell’apertura della successione. L’accettazione di eredità può essere espressa oppure tacita.

La rappresentazione

La rappresentazione è ciò che fa subentrare i discendenti nei diritti riconosciuti dalla legge o dal testamento al loro ascendente, nel caso in cui quest’ultimo non possa o non voglia accettare l’eredità o il legato. La rappresentazione opera solo nei casi in cui gli eredi o legatari non accettanti siano i figli o i fratelli del defunto.

La confusione dei patrimoni

L’erede deve rispondere con il proprio patrimonio anche di eventuali debiti ereditari. Per cui, quando le passività superano in valore le attività, l’erede subisce un pregiudizio patrimoniale, trovandosi nella condizione di dover attingere al proprio patrimonio personale per estinguere i debiti ereditari. Quando si accetta un’eredità pertanto avviene quella che viene definita “confusione dei patrimoni”.

L'accettazione con beneficio d'inventario

L’erede può evitare la confusione dei patrimoni con le seguenti modalità:

quando si ha la certezza che l’eredità sia passiva, è sufficiente rinunciare all’eredità;
quando non si ha la certezza della passività dell’eredità invece, è conveniente accettare l’eredità con beneficio di inventario. L’accettazione di eredità con il beneficio di inventario può essere solamente espressa, in quanto compiuta attraverso una dichiarazione ricevuta da un notaio. Nei casi in cui i chiamati all’eredità siano minori, inabilitati, interdetti o emancipati, l’accettazione con beneficio di inventario è obbligatoria per legge, così come quando si tratta di persone giuridiche o associazioni, fondazioni ed enti non riconosciuti.

Possiamo dire che l’erede con beneficio d’inventario:

non è tenuto al pagamento dei debiti ereditari e dei legati oltre il valore dei beni a lui pervenuti;
conserva nei confronti dell’eredità tutti i diritti e tutti gli obblighi che aveva verso il defunto, ad eccezione di quelli estinti per effetto della morte; l’erede potrà così soddisfare i crediti che aveva nei confronti del defunto.

I creditori dell’eredità e i legatari potranno soddisfarsi sul patrimonio ereditario a preferenza – e quindi prima – dei creditori dell’erede.

L’inventario si compone della redazione da parte dal cancelliere del Tribunale o da un notaio (debitamente nominato dal Tribunale) di un verbale contenente la descrizione analitica dei beni, diritti e debiti caduti in successione. Quando si accetta con beneficio d’inventario, si diventa automaticamente amministratori del patrimonio ereditario. Nel caso in cui l’amministratore dovesse cedere i beni ereditari senza un’autorizzazione del giudice, decade il beneficio e gli viene attribuita la qualifica di erede puro e semplice.

L’eredità giacente

Quando l’eredità non viene accettata il Tribunale nomina un curatore dell’eredità, il quale procede all’inventario, cura l’amministrazione dell’eredità e provvede al pagamento dei debiti ereditari e dei legati, previa autorizzazione del Tribunale. Le sue funzioni cessano nel momento in cui l’eredità viene accettata.

L'acquisto del legato

Il legato, al contrario dell’eredità, non deve essere espressamente accettato, in quanto entra immediatamente nella disponibilità del legatario o beneficiario, il quale ha in ogni caso la possibilità di rinunciarvi.

La trascrizione dell’accettazione di eredità

Sarà necessaria la trascrizione, presso l’ufficio dei Registri Immobiliari, dell’accettazione di eredità che sancisce l’avvenuta acquisizione dell’immobile ereditario. Ciò è necessario per evitare acquisti da eredi solo apparenti.

La rinuncia all’eredità

Il chiamato all’eredità ha la possibilità di rinunciare all’eredità; in questo caso la sua quota andrà agli altri eredi, sempre che il testatore non abbia previsto la sua sostituzione. La rinuncia all’eredità deve essere fatta con una dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del Tribunale del circondario dove si è aperta la successione e va iscritta nel Registro delle Successioni. Fino a che l’eredità non viene acquistata da un altro dei chiamati, è possibile revocare la rinuncia e accettare l’eredità. Quando si rinuncia a un’eredità, il rinunciante che sia il figlio o il fratello del defunto, trasmette la devoluzione ereditaria cui ha rinunciato ai propri discendenti. Chi rinuncia viene considerato come se non fosse mai stato chiamato all’eredità. Pertanto, per rinunciare all’eredità è necessario che non vi sia già stato l’acquisto dell’eredità mediante accettazione espressa o tacita.

La sostituzione

Il testatore può decidere chi sarà a sostituire l’erede istituito nel caso in cui egli non possa o non voglia accettare l’eredità. È prevista anche una particolare forma di sostituzione detta sostituzione fedecommissaria, con cui il testatore istituisce erede o legatario un determinato soggetto, che avrà l’obbligo di conservare i beni ricevuti fino alla sua morte, quando andranno automaticamente ad un soggetto diverso indicato dal testatore stesso.

La successione testamentaria

IL TESTAMENTO

Il testamento è un atto scritto unilaterale, con il quale si esprime la propria volontà su come attribuire il proprio patrimonio dopo la morte.

Requisito fondamentale per fare testamento è che il testatore (colui che redige il testamento) sia maggiorenne, non interdetto e capace d’intendere e di volere.

Si tratta di un atto principalmente di natura patrimoniale, che può tuttavia contenere anche disposizioni rilevanti sotto il profilo giuridico, ad esempio è possibile il riconoscimento di un figlio naturale. Il testamento può inoltre contenere disposizioni che non hanno alcun rilievo giuridico ma solo un valore morale o religioso. Il testamento può essere pubblico, olografo o segreto, non può tuttavia in nessun caso essere orale, deve sempre essere scritto. Nel caso in cui vi siano più testamenti, si fa riferimento a quello cronologicamente più recente. Per evitare incertezze sulla volontà del testatore, l’ultimo testamento dovrebbe revocare espressamente i precedenti. Se ciò non dovesse avvenire, si ha la revoca tacita di tutte le disposizioni del testamento precedente che risultano essere incompatibili con il testamento successivo

Il testamento pubblico

Il testamento pubblico è così chiamato perché redatto da un pubblico ufficiale, il notaio, alla presenza di due testimoni. Una volta sottoscritto, il testamento viene conservato dal notaio, finché in attività e successivamente presso l’Archivio Notarile. Al momento della morte del testatore, sarà il notaio a mettersi in contatto con gli eredi e i legatari, al fine di metterli al corrente dell’esistenza del testamento e dei passi a seguire. Il notaio provvederà poi alla pubblicazione del testamento, ovvero la redazione di un verbale per il passaggio dello stesso dagli atti di ultima volontà agli atti tra vivi, così da poter dare piena esecuzione al testamento.

Il testamento olografo

Il testamento olografo è il testamento redatto direttamente dal testatore. Per essere valido deve essere datato, sottoscritto e il suo contenuto deve essere scritto di pugno da parte del testatore. Non si possono quindi usare strumenti di scrittura meccanici o elettronici, né può essere scritto sotto dettatura del testatore. Il testamento non può essere scritto congiuntamente ad altre persone.

Il testamento segreto

Il testamento segreto è in parte un atto del testatore e in parte del notaio. Questo testamento può essere scritto oltre che dal testatore anche da terzi e anche con mezzi meccanici; la carta su cui sono riportate le disposizioni testamentarie o quella che le contiene deve essere sigillata e consegnata a un notaio, che provvede a scrivere sulle medesime il verbale di ricevimento.

Tutti i testamenti hanno lo stesso valore; per cui un testamento olografo è sufficiente per revocare un precedente testamento pubblico.

Come sapere se esiste un testamento

Nel caso di testamento pubblico, il testamento originale rimarrà agli atti del notaio in attesa della pubblicazione. È buona pratica per il testatore conservare a casa una nota al fine di informare i beneficiari dell’esistenza del testamento e del luogo dove è conservato. Se si ritiene che un soggetto abbia lasciato un testamento affidato a un notaio, ma non si sa quale notaio, si potrà fare un’apposita richiesta, accompagnata da un estratto dell’atto di morte, al Consiglio Notarile distrettuale e all’Archivio Notarile. In alternativa è possibile consultare il Registro Generale dei Testamenti, con sede a Roma presso l’Ufficio Centrale degli Archivi Notarili, in particolare per testamenti che potrebbero essere stati depositati all’estero.

Divieto dei patti successori

Qualsiasi accordo con cui si dispone della propria successione, preso in vita con gli eredi, è nullo.

L’unico strumento valido per disporre del proprio patrimonio è il testamento, per il quale la legge pone ben precisi requisiti di validità. Sono nulli anche i patti con i quali si dispone dei diritti di una successione non ancora aperta o della rinuncia agli stessi.

Un potenziale erede non può quindi né disporre né rinunciare ai diritti che gli potrebbero spettare relativamente alla successione di un soggetto non ancora deceduto. L’unica eccezione alla regola è il patto di famiglia, contratto in forza del quale l’imprenditore può trasferire in tutto o in parte la propria azienda, a uno o più discendenti.

L'istituzione di erede

L’istituzione di erede è il tipico contenuto di un testamento e comporta la successione del beneficiario nei beni, nei crediti ma anche nei debiti.

La successione potrà riguardare:

L'attribuzione di legato

Il legato è una disposizione testamentaria con cui il testatore attribuisce a un soggetto un determinato bene o diritto. Il beneficiario di un legato è detto legatario. La differenza fondamentale tra legatario ed erede, sta nel fatto che il legatario non risponde dei debiti ereditari con il proprio patrimonio e i creditori del defunto potranno far valere le proprie ragioni solo nei limiti del valore del bene oggetto del legato.

La revoca del testamento

Il testamento è un atto sempre revocabile a prescindere dalla forma in cui è redatto. Esistono vari modi per revocare un testamento. In primo luogo, è sufficiente stilare un nuovo testamento che contenga la menzione: “Revoco ogni mia precedente disposizione testamentaria”. In secondo luogo, il testamento può essere revocato con un apposito atto notarile contenente la dichiarazione da parte del testatore, di voler revocare la disposizione precedente. Nel caso del testamento olografo, è sufficiente la distruzione volontaria da parte del testatore, ad esempio strappando o bruciando il foglio che lo contiene.

L'esecutore testamentario

Il testatore può scegliere di nominare uno o più esecutori testamentari, i quali devono curare che le sue disposizioni di ultima volontà siano puntualmente eseguite. Egli, al fine di amministrare il patrimonio ereditario, prenderà temporaneamente possesso dei beni che ne fanno parte. Salvo diversa volontà del testatore, l’ufficio di esecutore testamentario è gratuito, le spese sostenute sono in ogni caso a carico dell’eredità.

Quote di legittima e quote disponibili

Il nostro ordinamento riserva a coniuge, figli e ascendenti del defunto, una quota di eredità legittima, di cui il testatore non può disporre. La quota di legittima non è calcolata sul valore del patrimonio del defunto al momento della morte, viene invece sottratto al valore del patrimonio il valore dei debiti del defunto e successivamente è aggiunto il valore delle donazioni in vita.

Figli: in assenza di coniuge, se vi è un solo figlio, allo stesso è riservata la metà del patrimonio; se vi sono più figli, a loro sono riservati i due terzi del patrimonio da dividersi in parti uguali.
Coniuge: in assenza di figli e ascendenti, al coniuge è riservata la metà del patrimonio.
Concorso tra figli e coniuge: nel caso di un solo un figlio, ad ognuno è riservato un terzo del patrimonio. Nel caso in cui ci siano più figli, al coniuge è riservato un quarto del patrimonio, mentre ai figli è riservata la metà del patrimonio, divisa in parti uguali tra loro.
Ascendenti: in assenza di figli e coniuge, agli ascendenti del defunto è riservato un terzo del patrimonio.
Concorso tra ascendenti e coniuge: in assenza di figli ma con coniuge e ascendenti, al coniuge è riservata la metà del patrimonio, mentre agli ascendenti è riservato un quarto del patrimonio.
Diritto di abitazione e uso del coniuge: al coniuge, anche quando concorre con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e l’uso dei mobili che la corredano.

L'azione di riduzione

Nel caso in cui un legittimario venisse privato della sua quota di legittima, esso può far valere il proprio diritto attraverso l’azione di riduzione, un’apposita azione giudiziaria soggetta al termine di prescrizione di 10 anni, proposta nei confronti dell’erede o del donatario che ha ricevuto beni in eccedenza. È possibile per i legittimari rinunciare all’azione di riduzione solamente dopo la morte del testatore.

Se il donatario avesse alienato a terzi gli immobili ricevuti in donazione, in assenza di altri beni sui quali il legittimario leso possa soddisfare le proprie ragioni, quest’ultimo ha il diritto di rivolgersi ai terzi acquirenti per ottenere la restituzione del bene, sempre che non siano trascorsi più di vent’anni dalla data di trascrizione della donazione. Il terzo acquirente può comunque decidere di pagare l’equivalente in denaro per evitare di dover restituire il bene.

È importante tenere conto della provenienza di un immobile proprio perché potrebbero presentarsi tali eventualità nel caso di una donazione.